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四○○○万円の建売一戸建てを買う場合の資金計画例です。地域によっては公庫の基本融資が一○○○万円弱しか借りられないケースもあります。
その結果、公庫と年金を限度額いっぱいまで借りたとしてもまだ足りず、銀行ローンを四○○万円弱借りる形になっています。銀行ローンは金利が低いうえ、返済期間も長く設定できます。
木造一戸建ての場合、公庫・年金では二五年返済が限度ですが、銀行ローンなら三○年返済に設定することも可能です。したがって毎月の返済負担は銀行ローンが最も軽いのです。
せっかくの有利な条件を活かすため、たとえば公庫の特別加算を少し減らして銀行ローンを増やすといった組み方もできるでしょう。さらに銀行ローンだけで資金計画を組むというケースも考えられます。
土地面積が一○○㎡に満たない一戸建てや、専有面積五○㎡未満の新築マンションなど、公的融資の対象とならない家を買う場合は必然的にこのケースになります。銀行ローンだけの資金計画例を上に載せておきました。
金利の低い変動金利だけで組めば負担は軽いのですが、あとで金利が上がって返済額がアップする可能性があります。そこで固定金利選択型のなかで金利を固定する期間が最も長い一○年物を利用したケースも計算してみました。
銀行によっては変動金利と固定金利選択型を半分ずつ組み合わせることも可能です。変動型の低金利メリットと、固定選択型の安定メリットを半分ずつ活用できるというわけです。
銀行ローンを借りる場合はそうした借り方が可能かどうか確認してみましょう。建売一戸建てを買うケースを例に、資金計画を自分で立てる方法を見ていきましょう。

ここでは公庫と年金が利用できることを前提に話を進めます。なお、購入地域は東京二三区です。
まず優先順位が一番高いのは公庫の基本融資です。一戸建ての場合、基本融資はさらに土地融資額と住宅融資額に分かれます。
公庫の区分によると土地面積が一○○㎡以上一四○㎡未満の場合、土地融資額は四六○万円。一方、住宅の床面積が八○㎡超一○○㎡の場合は住宅融資額は六七○万円です。
合計すると基本融資は二三○万円となります。公庫のなかで最も低い基準金利は、一定の基準を満たした住宅でないと適用されません。
ここでは基準金利が適用されるものとして計算しましょう。返済額を計算するには金利と返済期間が必要です。
公庫や年金では木造一戸建ての最長返済期間は二五年なので、ここでも二五年返済とします。この表には一○○万円当たりの返済額が出ているので、この数字を使えばおおよその返済額が計算できるのです。
同様に、公庫の基本融資←年金の一般融資←年金の特別融資←公庫の特別加算←その他のローン（財形や銀行ローンなど）の順に、融資額が購入価格の八割に達するまで計算します。自己資金が二割以上ある人は、必要な融資額まで計算してください。

ところで、前にも書いたとおり各ローンには年収基準があるので注意しなければなりません。まず公庫の返済額（基本融資と特別加算の返済額を加えたもの）が計算できた時点で、年収基準を満たしているかどうかを確認する必要があります。
返済額を六○倍（五倍の一二か月分）して、年収を上まわらないかどうかを確認すればいいのです。年収が基準を下まわる場合は、特別加算の融資額を削らなければなりません。
年収に占める返済額の割合（年収負担率）があまり高いと生活が苦しくなります。生活スタイルや年収の大きさにもよりますが、年収負担率はだいたい二○～三○％の間に納めるのが目安といわれています。
より堅実な資金計画を目指すなら、できるだけ二五％以内に収めたいところです。仮に年収七○○万円として計算すると、完成した資金計画では年収負担率が三二％強に達しています。
もう少し予算を低く設定するか、頭金を増やしたほうが安全でしょう。買いたい家が見つかって資金計画を立ててみたものの、「どうもローンの支払いがきつそうだ」ということになったらどうすればいいのでしょう。
その家をあきらめてもっと安い物件を探すのが最も堅実ですが、予算を下げれば物件のグレードも下げざるを得ません。買う家は変えずに、なんとか返済負担だけ軽くする方法はないでしょうか。

そこで登場するのが、公庫のゆとり返済と年金のステップ返済です。当初五年間の返済額が軽くなるこの返済方法を使えば、とりあえず年収負担率を下げることはできます。
ゆとり・ステップ返済は、当初五年間の返済額を「五○年返済」で借りたものとして計算する制度です。返済期間を長く設定して計算すれば、おのずと毎回の返済額は軽くなります。
なにかと物入りな購入当初の負担を減らしたい人や、収入がこの先増えることが確実な若い人に向いている返済方法だといえるでしょう。なお、公庫のゆとり返済は返済期間二五年以上、年金のステップ返済は同二○年以上でないと利用できません。
中古住宅の場合は、ほとんどゆとり返済を利用できないことになります。当初五年間の毎月返済額は一四万円代となり、通常の返済にくらべて四万円以上も軽くなりました。
年収七○○万円とすると、年収負担率は二五％弱まで下げられます。これなら生活が苦しくなることもないでしょう。
ただし、六年め以降は反動で負担が重くなる点に注意してください。変動金利型の銀行ローンなどを併用すると、金利が上がって六年めに銀行ローンの返済額が最大一・二五倍までアップする可能性もあります。
表のケースでは返済額が一気に七万円以上も増える計算です。六年めまでに年収が十分にアップしていればいいのですが、そううまくはいかないのが世の常。
とくにいまのような不景気では、年収を維持するだけでもたいへんです。あとで苦しい思いをしなくてすむよう、上の表のように公庫と年金のどちらかは通常返済にするなどの工夫が必要でしょう。
ここまでは「頭金は価格の二割」という前提で資金計画を組んできました。二割といえば三五○○万円のマンションを買う場合で、七○○万円は必要ということになります。

貯金を取り崩しただけではこれだけの資金を集められないという場合は、どうやって資金計画を立てればいいのでしょうか。まずは親からの支援を仰ぐという方法が考えられます。
親からの援助は一人三○○万円まで贈与税がかかりません。三○○万円を超えても、借用証書を交わして定期的に返済していけばやはり非課税です。
あるいは親と共同で買うことにして登記のときに親の名義も入れれば、同居していなくても贈与税の心配はいりません。社内融資を利用する勤務先で住宅購入用の融資制度を用意しているケースもあり、なかには無担保で貸してくれる場合もあるようです。
無担保のローンは頭金と同様に見なされるので、足りないぶんを社内融資でまかなう方法も考えられます。社内融資なら金利も低く設定されているはずですが、それでも借金は借金。
購入後の返済負担が増えるという点はお忘れなく。新築住宅のなかには提携ローン付きで分譲されるケースもよく見られます。
とくに最近は価格の九○～九五％まで貸してくれる、いわゆる「九○％ローン」や「九五％ローン」が増えています。こういった提携ローンを使えば、頭金が価格の五～一○％程度でも家が買えるのです。

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